R E A L T
R E A L T
Administrare
Nota: Articol publicat initial in Real Estate Magazine nr.24, Winter Edition: https://realestatemagazine.ro/2019/01/management-propriu-sau-property-management/
Inainte de a decide sa va administrati singuri proprietatile sau sa apelati la un manager de proprietati trebuie sa intelegeti ce presupune gestionarea proprietatilor de inchiriat.
Un investitor novice poate vedea o proprietate de inchiriat ca o simpla ecuatie de tipul: venituri din chirii – (ipoteca + cheltuieli de administrare) = profit, insa, cu toate ca aceasta formula este mantra de baza din punct de vedere financiar, in ecuatia respectiva trebuie sa includeti si energia depusa. O multime de investitori au reusit sa-si gestioneze singuri proprietatile destinate inchirierii ca modalitate de a reduce cheltuielile de administrare. Pentru a decide ce optiune este cea mai potrivita pentru portofoliul dumneavoastra, sa aruncam o privire la toate obligatiile proprietarului pe care le veti avea daca va administrati singuri sau daca ati putea plati un manager de proprietate pentru a se ocupa. Aceasta remuneratie acopera atributiile enumerate mai jos, precum si timpul necesar alocat acestora.
Intretinere
Proprietatile de inchiriat necesita mai multa energie din partea proprietarului sau din partea managerului pentru intretinere, intrucat este cunoscut faptul ca un proprietar produce o uzura mai mica decat un chirias.
Detinerea unei proprietati de inchiriat implica gestionarea intretinerii de rutina si de urgenta. Intretinerea de rutina poate presupune lucrari de tipul: revizii ale echipamentelor din dotarea imobilului, intermedierea relatiei cu furnizorii de utilitati, ingrijirea spatiilor verzi, inlocuirea echipamentelor – enumerarea nefiind limitativa, costuri care sunt suportate de catre proprietar, dar efectuate de catre managerul proprietatii.
La polul opus, costurile aferente intretinerii de urgenta, de tipul avariilor la instalatiile si echipamentele imobilului, sunt in sarcina si responsabilitatea managerului proprietatii.
In contextul celor de mai sus, un echilibru intre efortul managerului proprietatii si sustinerea financiara a proprietarului poate pastra proprietatile in conditii excelente, iar pe chiriasi, fericiti.
Proprietati vacante
Atunci cand o proprietate de inchiriat este vacanta, identificarea urmatorului chirias trebuie sa fie un proces de scurta durata. Gasirea urmatorului dumneavoastra chiriaș implica mai mult decat postarea unui anunt pe platformele de promovare imobiliara. Nu uitati de vizitele la proprietate, de discutiile cu potentialii chiriași și de satisfacerea solicitarilor acestora. In plus, va trebui sa acordati prioritate examinarii chiriașilor. O investitie profitabila se bazeaza pe un bun screening aferent chiriașului. Ca parte a acestui proces, trebuie cautate informatii legate de potentialul chiriaș, istoricul juridic (prin intermediul portalului juridic), chiar și recomandari de la proprietarii din trecut. Și de aceasta data, investitia intr-un manager de proprietate va poate oferi cea mai buna șansa de a avea o situatie de inchiriere fara evacuare.
Comunicarea și disponibilitatea in relatia cu chiriașii
Un bun manager va verifica chiriașii cel putin o data pe trimestru. Aceasta inregistrare se poate referi la mementouri de intretinere sezoniere, sau la intrebarea daca totul functioneaza in parametrii normali la proprietate, sau la o serie de solicitari fara legatura directa cu proprietatea (exemplu: „Cainele vecinilor latra din nou! Ma puteti ajuta?”) și adresate la momente nepotrivite (in decursul zilelor de weekend sau dupa program). Indiferent de situatie, managerul de proprietate va ști sa gestioneze lucrurile și va reprezenta un tampon in relatia dumneavoastra cu chiriașul.
Colectarea chiriilor
Colectarea chiriei ar trebui sa fie suficient de ușoara, dar daca incasarea nu apare in extrasul dumneavoastra de cont? E timpul sa va chemati chiriașul, sa-i ascultati scuza și sa așteptati timp suplimentar pentru a va primi banii. Și ce se intampla daca chiriașul nu spune adevarul?
Toate „motivele” care ingreuneaza colectarea chiriilor pot fi, de obicei, gestionate de catre un manager de proprietate, care poate apela la un software de incasare a chiriilor online, ce ii va permite sa emita semnale și sa initieze actiuni in vederea identificarii situatiei de neplata care sa duca in final la colectarea chiriei.
Alte responsabilitati ale proprietarului care pot fi, de asemenea, delegate managerului de proprietate:
Tarife
Managerii de proprietate percep pentru proprietatile rezidentiale din Romania un procent intre 10-15% din chiria lunara, aceasta remuneratie acoperind inclusiv parte din cheltuielile de intretinere a proprietatii dumneavoastra, in conformitate cu cele de mai sus.
Achizitionarea proprietatilor destinate inchirierii reprezinta o modalitate excelenta de a construi capitaluri proprii și de a diversifica portofoliul.
Totodata, managerii de proprietati au facut o cariera din intelegerea pietei de inchirieri. Prezenta lor in aceasta piata ii tine conectati cu modificarile și actualizarile legislatiei in vigoare.
Atunci cand alegeti intre a va investi timpul prin propria administrare sau a transmite responsabilitatile de gestionare unui manager de proprietate, intelegerea tuturor sarcinilor necesare mentinerii proprietatii in limitele unui randament satisfacator și corelarea acestora cu stilul dumneavoastra de viata sunt extrem de importante.
